)CC BY-SA Paul Holloway)
Trend spadkowy cen mieszkań w dużych miastach trwa już od 50 miesięcy. Wstępne dane Home Broker sugerują, że w kwietniu dynamika zmian była zbliżona do marcowej, kiedy to w perspektywie 12-miesięcznej redukcja cen przeciętnego używanego „M” osiągnęła poziom 8,5 proc.
Zmalała również liczba sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym. Wstępne dane sugerują kilkuprocentowy spadek liczby transakcji w stosunku do poziomu marcowego. Częściowo mogły mieć na to wpływ kwietniowe święta, choć nie bez znaczenia jest też fakt, że deweloperzy znacznie mocniej walczą o względy nabywców niż osoby sprzedające mieszkania używane.
Głównym orężem jest oczywiście cena. Decyduje często o tym, czy nabywca na etapie wstępnej selekcji odrzuci daną ofertę czy skłonny będzie nieruchomość zobaczyć i usiąść do stołu negocjacyjnego. Dane pokazują, że w ostatnich 12 miesiącach dynamika spadku cen ofertowych mieszkań nowych była znacznie większa niż na rynku lokali używanych. Te pierwsze w 10 dużych miastach zostały przecenione o prawie 6 proc., a drugie o 3 proc. Kwotowo oznacza to przeciętnie o 360 zł mniej za metr mieszkania nowego i 220 zł mniej za metr mieszkania z drugiej ręki.
Mniejsze zainteresowanie ze strony nabywców skłania właścicieli używanych lokali do większej elastyczności na etapie negocjacji. Ich wynik w kwietniu to średnio 4,9 proc. obniżenie ceny. Rekordowo wysoką skuteczność negocjacje miały miesiąc wcześniej (ponad 5 proc.), a najmniej kupujący uzyskiwali w lipcu 2010 roku (2,9 proc.) – pokazują dane Home Broker zbierane od 2009 roku. Większa skłonność zbywców do ustępstw przy negocjacyjnym stole powoduje, że na rynku wtórnym wciąż zawierana jest większość transakcji. Atrakcyjna cenowo oferta powoduje jednak, że coraz więcej nabywców wybiera lokale nowe.
www.obserwatorfinansowy.pl (opr. DG/CC BY by Images_of_Money)
Warto zauważyć, że trendowi temu sprzyjać może nie tylko mechanizm rynkowy w postaci konkurencji, ale też zmiany w prawie. Chodzi tu o ustawę normującą wygaszany program „Rodzina na swoim” oraz słynną ustawę deweloperską. W pierwszym przypadku należy pamiętać o limitach cen nieruchomości, które choć w niewielu miastach pozwalają na swobodne przebieranie w ofercie rynkowej, to na rynku pierwotnym są o 25 proc. wyższe niż na wtórnym.
Jeśli natomiast chodzi o ustawę deweloperską, to nakłada ona na firmy budujące mieszkania dodatkowe wymagania. Wiele z nich jest niechętnie odbierane przez to środowisko. Trzeba jednak pamiętać, że ustawa zwiększyła bezpieczeństwo transakcji na rynku nowych mieszkań. W efekcie osoby, które szukając bezpieczeństwa dotychczas wybierały mieszkania na rynku wtórnym, mogą zwrócić się w kierunku oferty deweloperskiej.
Grono tych nabywców jest spore. Zgodnie z danymi Home Broker dla 55,4 proc. osób, które wybrały lokal używany uniknięcie ryzyka związanego z niepowodzeniem projektu deweloperskiego było bardzo istotne przy wyborze rynku wtórnego.
Ustawa deweloperska to powszechnie używana nazwa dla ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. To właśnie ta druga nazwa lepiej oddaje to, co 29 kwietnia zmieniło się w polskim systemie prawnym. Przede wszystkim nabywcy nieruchomości są dziś lepiej chronieni. Bezpieczeństwo zakupów na linii nabywca-deweloper gwarantowane jest przez cztery główne rozwiązania:
Po pierwsze – pieniądze nabywców będą gromadzone na rachunkach powierniczych,
Po drugie – kupujący otrzymają pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie znormalizowanego prospektu informacyjnego,
Po trzecie – lepiej uregulowana będzie sama umowa deweloperska (np. obligatoryjna forma aktu notarialnego),
Po czwarte – powstaną procedury chroniące pieniądze nabywców na wypadek upadłości dewelopera.
Wszystkie powyższe wymagania obowiązują od 29 kwietnia 2012 roku i dotyczą zarówno nowych inwestycji, jak i tych, które są już w trakcie realizacji. Wyjątkiem są rachunki powiernicze. Jeśli bowiem deweloper przed wejściem w życie ustawy „ogłosił publicznie” rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, najprawdopodobniej nie musi stosować rachunków. Istnieje więc obawa, że przepis ten jeszcze przez długi czas da deweloperom możliwość budowania bez konieczności oferowania rachunku powierniczego.
Czym jednak jest rachunek powierniczy? Jest to po prostu konto w banku, na którym gromadzone są środki wpłacone przez nabywcę na poczet ceny mieszkania. Deweloper nie może jednak korzystać z tych pieniędzy dowolnie (jak to było do dziś). Bank będzie poniekąd stał na straży, aby wydane były one na realizację konkretnego projektu. Deweloper będzie mógł zaproponować wykorzystanie jednej z czterech wersji tego rozwiązania:
Po pierwsze – zamknięty rachunek powierniczy,
Po drugie – otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
Po trzecie – otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową,
Po czwarte – otwarty rachunek powierniczy.
Już dziś można spodziewać się, że najczęściej stosowanym rozwiązaniem będzie ostatnia z wersji. W tym wypadku wypłata części środków następuje po zakończeniu pewnego etapu robót budowlanych (stosownie do ich poziomu zaawansowania) po skontrolowaniu tego faktu przez bank.
W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, ale dopiero po przeniesieniu praw do lokali na nabywców, czyli na etapie kończącym całą inwestycję. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy. To rozwiązanie najprawdopodobniej nie będzie powszechnie stosowane.
Upowszechnią się natomiast prospekty informacyjne, które na żądanie powinien dostać każdy potencjalny nabywca. Jest to dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu, a także dotychczasowych dokonaniach dewelopera i jego sytuacji finansowej. O szczegółowości i użyteczności tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu jednego km od danej inwestycji.
Firmy budujące mieszkania szczególnie obawiają się dostarczania tej ostatniej informacji. Ustawa wprowadziła bowiem odpowiedzialność karną dla deweloperów, którzy w prospekcie zamieszczać będą informacje nieprawdziwe. Sporządzając ten dokument muszą opierać się oni o publicznie dostępne źródła danych. Ustawa nie precyzuje jednak, jakie powinny być to źródła, co zdaniem deweloperów stwarza ryzyko, że informacje można będzie łatwo podważyć. Jest to problem związany nie tylko z prawem karnym. Trzeba też zauważyć, że jeśli prospekt nie zgadza się ze stanem faktycznym, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy.
Nowa ustawa wprowadza także wymóg podpisania umowy w formie aktu notarialnego, z którego roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą działki należącej do dewelopera.
Ustawa implementuje także część zaleceń wynikających z listy klauzul niedozwolonych publikowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W efekcie ustawodawca położył nacisk na to, aby deweloper i nabywca mieli równe prawa i obowiązki wynikające z umowy.
Ważną zmianą są też nowe rozwiązania w prawie upadłościowym. Inwestycja firmy, która upadła, ma zostać wyłączona z masy upadłościowej wraz ze środkami znajdującymi się na rachunkach powierniczych.
Nabywcy będą w takim przypadku mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.
Rodzi się więc pytanie, czy nowe obowiązki nie wpłyną na wzrost cen nowych mieszkań. Na przykład ograniczenie możliwości finansowania procesu budowlanego wpłatami nabywców (konsekwencja wprowadzenia rachunków powierniczych) może nie tylko zwiększyć koszty prowadzenia działalności poprzez konieczność wykorzystania finansowania dłużnego, ale też może zmusić mniejsze firmy do ograniczenia skali działalności.
W efekcie wzrosną nie tylko koszty, ale też może zostać ograniczona podaż, a tym samym konkurencja. Wydaje się jednak, że panująca obecnie przecena nie pozwoli deweloperom na podniesienie w najbliższym czasie stawek. W efekcie można raczej liczyć na zahamowanie spadków cen niż ich wzrost.
Wiele osób zwraca ponadto uwagę na niebezpieczeństwo wzrostu kosztów transakcyjnych na rynku pierwotnym. Dotychczas nowy nabywca szedł do notariusza raz – przy umowie końcowej. Obecnie najczęściej będzie musiał iść do rejenta dwa razy – przy umowie deweloperskiej (odpowiednik przedwstępnej) i końcowej. Jeśli jednak praktyka na rynku pierwotnym będzie analogiczna do tej na wtórnym, można się spodziewać, że rejenci będą brali po pół taksy na pierwszym i pół na drugim spotkaniu.
Dodatkowo ustawa nakazuje, aby przy pierwszym spotkaniu rachunek rejenta był dzielony po połowie pomiędzy dewelopera i nabywcę. W efekcie może się nawet okazać, że koszty obsługi notarialnej będą niższe niż w dotychczasowym stanie prawnym, kiedy to taksa pobierana była tylko przy umowie końcowej. Istnieje jednak niebezpieczeństwo, że deweloperzy dodając po kilka-kilkadziesiąt złotych do ceny każdego metra mieszkania faktyczny ciężar ekonomiczny współpłacenia za rejenta przeniosą na nabywcę.
Nowa ustawa, tworząc dodatkowe koszty, może więc ograniczyć skłonność deweloperów do dalszego obniżania cen mieszkań. Dodatkowo należy się spodziewać, że w kolejnych miesiącach mniej nowych projektów trafi na rynek. Wielu deweloperów starało się bowiem przyspieszyć wprowadzanie mieszkań do sprzedaży, aby uniknąć konieczności stosowania rachunków powierniczych. Są to dodatkowe argumenty dla osób, które w horyzoncie 12-miesięcznym nie spodziewają się dalszej korekty na rynku mieszkaniowym.
W kwietniu osoby spodziewające się spadków cen mieszkań stanowiły 45,5 proc. respondentów. Odsetek ten jest więc o prawie 3 pkt. proc. niższy niż w marcu. Co ciekawe kwiecień przyniósł nie tylko spadek odsetka pesymistów, ale też optymistów. Dziś 40,3 proc. respondentów spodziewa się, że w perspektywie 12 miesięcy obserwowane będą wzrosty cen mieszkań. W marcu stanowili oni 42 proc. badanych.
W konsekwencji w kwietniu liczniejsza niż w marcu byłą grupa osób spodziewających się, że mieszkania za rok będą kosztowały tyle, co dziś. Takiego zdania jest teraz 14,2 proc. badanych. Miesiąc temu było ich około 10 proc. W efekcie bieżący odczyt wskazuje na stopniowe równoważenie sił między pesymistami i optymistami. Da porównania jeszcze na początku roku, czterech na pięciu respondentów miało nastawienie pesymistyczne.
www.obserwatorfinansowy.pl (opr. DG/CC BY-NC by Gerard Stolk (vers l'Ascension))
W efekcie czwarty raz z rzędu obserwowany był spadek pesymizmu wśród doradców Home Broker. Jego konsekwencją jest zmniejszenie oczekiwanego tempa spadku cen mieszkań w największych miastach Polski w perspektywie 12 miesięcy. Podczas gdy jeszcze w grudniu doradcy spodziewali się obniżki cen średnio o 4,1 proc., w styczniu było to 2,9 proc., w lutym 1,9 proc., w marcu 0,9 proc., a najświeższe dane sugerują skalę spodziewanej przeceny na poziomie zaledwie 0,4 proc.
Warto przypomnieć, że w ostatnich 12 miesiącach przeciętne mieszkanie w dużym mieście straciło na wartości ponad 8,5 proc. (dane Home Broker i Open Finance; ceny transakcyjne). Spełnienie scenariusza kreślonego dziś przez doradców Home Brokera oznaczałoby diametralną zmianę na rynku nieruchomości – wyhamowanie spadków cen.
www.obserwatorfinansowy.pl (opr. DG/CC BY-NC by lassi.kurkijarvi)
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
