Autor: Adam Kaliński

Dziennikarz specjalizujący się w tematach dotyczących Chin.

Pęka bańka na chińskim rynku nieruchomości

Jeżeli coś może teraz zachwiać chińską gospodarką, to rynek nieruchomości. Zaczyna pękać bańka spekulacyjna, a niektórzy deweloperzy są na tyle zdesperowani, że sprzedają mieszkania nawet z kilkudziesięcioprocentowym upustem.
Pęka bańka na chińskim rynku nieruchomości

Mieszkania w Pekinie juz nie sprzedają się tak dobrze, jak kilka miesięcy temu. (CC By NC ND Alan Moma)

Na przykładzie Pekinu, gdzie ceny w ostatnich latach nieprzerwanie rosły, widać, że rynek jest bliski tąpnięcia, a mieszkania – dotąd kupowane na pniu – sprzedają się coraz słabiej. Sprzedaż domów w chińskiej stolicy w pierwszych pięciu miesiącach 2014 r. spadła aż o 35 proc. r./r. Podobne załamanie (33,6 proc.) zanotowano w sprzedaży budynków handlowych i komercyjnych. W całym kraju spadek sprzedaży mieszkań wyniósł w pierwszym półroczu około 10 proc., a druga połowa roku zapowiada się jeszcze gorzej. Narodowe Biuro Statystyczne podało, że ceny mieszkań spadły w 70 chińskich miastach.

Harry Dent, niezależny amerykański analityk i doradca inwestycyjny, uważa, że amerykański kryzys subprime to nic w porównaniu z chińską bańką spekulacyjną.

Firmy deweloperskie w Chinach przeliczyły się, kalkulując, że z powodu ogromnego popytu na mieszkania i postępującej urbanizacji kraju ceny będą wciąż rosły. Już 2013 rok, kiedy to oddano do użytku o 37 proc. mniej mieszkań niż w roku poprzednim, zwiastował załamanie.

Upadek wielu firm deweloperskich i budowlanych może się negatywnie odbić na kondycji chińskich banków. Amerykański Financial Services Standard & Poors wymienia osiem wiodących firm deweloperskich w Chinach i w Hongkongu, w tym tak wielkie, jak Wanda, CIFI Holdings czy Evergrande Real Estate Group, których płynność finansowa jest poważnie zagrożona. Część z nich zanotowała wzrost zadłużenia o ponad 50 proc.

Od przegrzania do załamania

Jedną z przyczyn spadku cen nieruchomości w Chinach była polityka władz, które m.in. nakazały bankom ograniczyć udzielanie kredytów hipotecznych i podnieść wysokość wkładu własnego wymaganego od kupujących oraz podwyższyły podatki od sprzedaży dopiero co nabytych mieszkań. Miało to ukrócić spekulację nimi, ale jednocześnie uderzyło w branżę deweloperską i budowlaną. Wzrost cen mieszkań i domów w Chinach napędzało bowiem głównie spekulowanie nimi przez osoby zamożne, zaś wielu przeciętnie zarabiających Chińczyków nie miało szans – przy tak wyśrubowanych cenach – na kupno własnego lokum. Jak podaje agencja Xinhua, by odłożyć na małe mieszkanie w Pekinie, gdzie i tak zarabia się dobrze, zwykły obywatel musiał zgromadzić dochody z 34 lat. Podobna sytuacja panowała w Szanghaju czy Kantonie.

Wprawdzie obecny spadek cen cieszy tych, dla których mieszkanie było do tej pory poza finansowym zasięgiem, jednak jednocześnie wpływa na osłabienie wskaźników ekonomicznych. Chiny nie mogą sobie bowiem pozwolić na załamanie sektora nieruchomości, który jest tak ważną częścią ich całkowitego wzrostu – alarmują tutejsi eksperci.

Finansowa szara strefa

Do niedawna mieliśmy więc do czynienia z nadmiernie rosnącymi cenami, co doprowadziło do przegrzania rynku. Teraz pojawiło się niebezpieczeństwo jego załamania. Do tego w Chinach wiele pożyczek na zakup nieruchomości zaciąga się na wysoki procent w sektorze shadow banking, czyli w parabankach albo firmach pożyczkowych działających na granicy prawa. Osoby prywatne oraz firmy deweloperskie korzystające z takiego finansowania zakładały, że przy stale rosnących cenach nieruchomości nawet lichwiarsko oprocentowana pożyczka się opłaci. Teraz, gdy spadają popyt i ceny mieszkań, pożyczkobiorcy znaleźli się w tarapatach, nie mogąc spłacić długów. Ponieważ półlegalny sektor bankowy ma duży udział w tutejszym rynku, chińscy ekonomiści ostrzegają, że może dojść do reakcji łańcuchowej, która odbije się na całym sektorze finansowym.

Pomimo ostrzeżeń wielu ludzi w Chinach nie wierzy jednak, że państwo dopuści do krachu. Gdyby miało do niego dojść – zakładają – rząd z pewnością sięgnie do ogromnych rezerw finansowych. Prorynkowo nastawieni chińscy eksperci radzą, by jak najszybciej uwolnić obrót ziemią, zliberalizować stopy procentowe i zreformować restrykcyjne przepisy meldunkowe (hukou), czyli znieść fałszujące obraz sytuacji i zagrażające całej gospodarce nierynkowe ograniczenia w tym sektorze.

Na inne niż spekulacyjny obrót ważne źródło wysokich cen nieruchomości w Chinach zwraca uwagę ekspert David M. Barreda na łamach „Sohu Business”. Z braku swobodnego obrotu ziemią w Chinach masowo migrujący za pracą do miast ludzie nie mogą sprzedać pozostawionej ziemi bezpośrednio deweloperom. Ci są więc zmuszeni wnosić ogromne opłaty transakcyjne za grunty przejmowane pod inwestycje. Opłaty te zasilają budżety lokalnych rządów, ale jednocześnie windują ceny nieruchomości.

Upadek odwrotnie proporcjonalny

Trzeba dodać, że rynek nieruchomości w Państwie Środka jest bardzo zróżnicowany. Problemy, które pojawiły się – choć na ograniczoną jeszcze skalę – w Pekinie czy Szanghaju, o wiele wcześniej wystąpiły w mniejszych miastach. W trzymilionowym Hohhot, stolicy Regionu Autonomicznego Mongolii Wewnętrznej, stagnacja trwa już od paru lat – podaje „Business Daily” – lecz wciąż, niejako z rozpędu, wznosi się tam nowe osiedla. W 2014 roku sprzedano zaledwie 0,37 proc. mieszkań z całkowitej ich podaży.

Sytuacja w Hohhot to największe załamanie na rynku nieruchomości wśród 35 dużych chińskich miast. Jak obliczono, obecna depresja może tu potrwać nawet przez 10 lat, a gotowe mieszkania przy tak słabym popycie długo nie znajdą nabywców. Mimo to w budowie jest kolejne 100 tys. Dzieje się tak, ponieważ dla lokalnych władz sprzedaż gruntów jest głównym źródłem przychodów budżetowych (około 80 proc.). Ze względu na słaby miejscowy przemysł ani myślą one odstąpić od takiej polityki, licząc, że ostatecznie z pomocą przyjdzie im Pekin, choć ten jest teraz ostrożniejszy. Zwłaszcza gdy kryzys rozlewa się na inne miasta, docierając do samej stolicy, choć tutaj ze względu na większy popyt i zamożność ludzi nie osiągnie aż takich rozmiarów. W mieście widać jednak w oknach świeżo powstałych budynków coraz więcej tablic świetlnych z informacją o sprzedaży lub wynajmie mieszkania albo biura.

Będzie interwencja?

Eksperci z Instytutu Finansów i Bankowości Chińskiej Akademii Nauk Społecznych wyrażają zdziwienie, że mimo pogarszającej się sytuacji i pesymistycznych perspektyw firmy deweloperskie wciąż skupują grunty budowlane za pożyczone pieniądze. Deweloperzy liczą bowiem na ponowne ożywienie, a do tego mówi się w Chinach o złagodzeniu wprowadzonych dwa lata temu ograniczeń przy zakupie nowych mieszkań. Ma to nastąpić w 30 miastach tzw. drugiego i trzeciego rzędu. Takie posunięcie zasugerował szef chińskiego banku centralnego Zhou Xiaochuan. Kłóci się to jednak z ustaleniami, które zapadły na przełomowym III Plenum KC KPCh XVIII kadencji, że „władze mają powstrzymać się od ingerowania w rynek odgórnymi regulacjami”. Już jednak zauważono, że niektóre oddziały banków przyspieszyły udzielanie kredytów hipotecznych, choć wiceprezes związku zrzeszającego firmy z branży skarży się, że „utrzymuje się spowolnienie udzielania kredytów i pożyczek dla deweloperów”. Analityk rynku z przemysłowego Shenzen Li Yuji uważa, że niechęć banków do pożyczania deweloperom pieniędzy wynika z tego, że muszą się one liczyć z ryzykiem dalszego pogorszenia sytuacji na rynku nieruchomości.

Rynek okazał się więc nieubłagany dla tutejszych deweloperów, często powiązanych z politykami, tak na szczeblu lokalnym, jak i centralnym, choć dla zwykłych Chińczyków spadek cen mieszkań to dobra wiadomość. Z drugiej strony, jeśli spadkowy trend i pęknięcie bańki miałyby zagrozić całej gospodarce, to chińskie władze nie będą się wahały przed kolejną interwencją.

Chińskie banki (udzielające np. kredytów pod zastaw nieruchomości) oraz firmy ubezpieczeniowe zostały ponoć ostrzeżone przez władze, że obecnie wartość wielu nieruchomości może być przeszacowana 5–10 razy – podaje szanghajski „China Business News”. Również w mediach hongkońskich i tajwańskich mnożą się ostatnio jednoznaczne ostrzeżenia, że nieruchomości nie są już opłacalną inwestycją w Chinach.

Mieszkania w Pekinie juz nie sprzedają się tak dobrze, jak kilka miesięcy temu. (CC By NC ND Alan Moma)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Spokojnie, to tylko korekta

Kategoria: Rynki kapitałowe
COVID-19 był tylko zapalnikiem wydarzeń, które obecnie obserwujemy i będziemy obserwować na rynku nieruchomości. Przyspieszył korektę, na którą i tak wszyscy czekali. Uważam, że po tej korekcie sytuacja wróci do normy - tłumaczy dr Marcin Ocieszak, ekspert Akademii Leona Koźmińskiego.
Spokojnie, to tylko korekta

Większe mieszkania, mniejsze biura, czyli nieruchomości po pandemii

Kategoria: Pracownicy NBP
Koronawirus spowoduje większy popyt na większe mieszkania, w związku z przejściem części osób na pracę zdalną – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH i pracownik Departamentu Stabilności Finansowej NBP.
Większe mieszkania, mniejsze biura, czyli nieruchomości po pandemii