Analizuje zjawiska makroekonomiczne i polityczne. Współtworzyła Forum Ekonomiczne w Krynicy
(©Envato)
Według statystyk Redfin, jednej z najpopularniejszych w USA elektronicznych platform pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, łączna liczba domów wystawionych na sprzedaż w kwietniu 2021 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, spadła o 40 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim i o 50 proc. w stosunku do 2019 r. Doprowadziło to do wzrostu cen w całym kraju. Najmocniej podrożały domy na północnym wschodzie i zachodzie, zwłaszcza w trzech miastach: Phoenix (20-proc. wzrost cen rok do roku), San Diego (ponad 19 proc.) i Seattle (ponad 18 proc.).
W wyniku krachu na rynku kredytów hipotecznych subprime (podwyższonego ryzyka) z 2007 r. sektor mieszkaniowy stanął w obliczu problemu potężnej nadpodaży. Budownictwo załamało się i nigdy się nie podniosło. Podaż nowych domów po dziś dzień pozostaje bardzo niska, a na ich ceny rzutuje niebotyczne drożenie surowców, przede wszystkim drewna, stali i miedzi.
Sprężyną popytu są milenialsi, czyli ludzie urodzeni między rokiem 1980 a 1996. Podczas kryzysu subprime widzieli, jak ich rodzice stracili dom, nie mogli znaleźć pracy, a sami byli uwikłani w pożyczki studenckie. Na zakup domu odkładali znacznie dłużej niż poprzednie pokolenia. W dobie pandemii wzmogła się chęć przeniesienia się na przedmieścia. Najistotniejszą jednak przesłanką jest obawa przed inflacją i utratą wartości zaoszczędzonych pieniędzy.
Inflacja ma silny komponent psychologiczny.
Rząd USA przeznaczył 5 bln dol. na walkę ze skutkami pandemii. Z kolei Rezerwa Federalna, w ramach ekspansywnej polityki pieniężnej, wpompowała w system finansowy 4 bln dol. (w tempie 120 mld dol. miesięcznie), ścięła stopy procentowe do zera i osłabiła siłę nabywczą dolara. Takie są fakty ekonomiczne. Ale inflacja ma silny komponent psychologiczny i zaczyna się w istocie od decyzji milionów gospodarstw domowych i inwestorów, którzy rebalansują swoje portfele, stawiając na namacalne, materialne aktywa.
Kiedy tłum masowo ucieka w lokaty kapitału uchodzące za odporne na utratę wartości, mamy do czynienia z samospełniającą się przepowiednią. Taką bezpieczną przystanią zawsze były nieruchomości: w latach 70. i 80. XX wieku, gdy koszty wojny w Wietnamie doprowadziły do rozwodnienia dolara i w konsekwencji do zniesienia jego wymienialności na złoto, a także gdy Stany Zjednoczone znalazły się w recesji spowodowanej embargiem naftowym nałożonym przez OPEC. Aby przeciwdziałać hiperinflacji, Rezerwa Federalna na przestrzeni lat 70. podniosła stopy procentowe o 10 pkt. proc. W szczytowym punkcie, w 1981 r., oscylowały one wokół niewyobrażalnego dziś poziomu 17 proc.
Najważniejszym wskaźnikiem sytuacji na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkalnych jest Federalny Indeks Cen Domów Case’a-Shillera (S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index). Oprócz tego ogólnokrajowego, istnieje jeszcze indeks 20 miast oraz indeks 10 miast. Wylicza je i publikuje co miesiąc agencja Standard & Poor’s. Punktem odniesienia do wyliczeń jest wartość ze stycznia 2000 r., znormalizowana do poziomu 100 (co ciekawe, Karl Case i Robert Shiller pierwotnie tak skonstruowali swój indeks, że referencyjna wartość 100 przypadała na rok 1890 r.).
W maju 2021 r. indeks Case’a-Shillera odnotował 13,2-proc. wzrost rok do roku. To niebezpiecznie blisko rekordowego odczytu z 2005 r., gdy trwało pompowanie nieruchomościowej bańki spekulacyjnej. Lata 2006-2012 przyniosły największy w najnowszej historii krach na światowych rynkach nieruchomości. Ceny osiągnęły szczyt w pierwszym kwartale 2006 r., gdy indeks Case’a-Shillera skoczył do poziomu 198,01, po czym gwałtownie spadł do 113,89 w pierwszym kwartale 2012 r. Nieruchomości tak potaniały, że saldo kredytów hipotecznych znacznie przewyższało ich wartość.
Sam Robert Shiller, jeszcze przed pęknięciem bańki spekulacyjnej, która zapoczątkowała światowy kryzys finansowy, głosił kontrowersyjny pogląd, że ceny domów wykazują silną tendencję do powrotu do poziomu z 1890 r. w ujęciu realnym i nie mają związku z fluktuacjami kosztów budowy, stóp procentowych czy populacji. Według niego kluczowym czynnikiem jest autosugestia i mechanizm samospełniającej się przepowiedni.
Obecnie sprzedaż domów osiągnęła poziom nienotowany od 2006 r. Sprzedający dobijają targu na pniu. Dostają od kilkunastu do kilkudziesięciu ofert. Kupujący literalnie licytują się, kto zapłaci więcej. Jak wyliczyła platforma Redfin, około połowa ogłoszeń znika z rynku w ciągu tygodnia, z czego prawie 50 proc. osiąga cenę wyższą niż wywoławcza. Regułą jest przebijanie ceny wyjściowej o kilkadziesiąt tysięcy dolarów, ale zdarzają się ewenementy. Zupełnie przeciętny, trzypokojowy dom w Berkeley w Kalifornii, tyle że z widokiem na Zatokę San Francisco, został wystawiony za 1,15 mln dol., a sprzedany w ciągu dwóch tygodni za 2,3 mln dol. I nie był to bynajmniej przypadek odosobniony. Według Zillow, elektronicznej platformy obrotu nieruchomościami, w pierwszym kwartale 2021 r. 310 domów w całym kraju sprzedano o mln dol. drożej niż początkowo żądali sprzedający, a 940 przekroczyło cenę wyjściową o ponad pół mln dol.
W warunkach ostrej konkurencji sprzedający preferują klientów dysponujących gotówką. Natomiast posiłkujący się kredytami hipotecznymi mają utrudniony dostęp do rynku i lokowania kapitału w nieruchomości, co pogłębia nierówności majątkowe w Stanach Zjednoczonych. Płacenie gotówką nie zawsze jednak wystarcza, by wyeliminować konkurentów. Zdesperowani klienci posuwają się do kuriozalnych zachowań z łapówkami włącznie.
Na przykład piszą do sprzedającego błagalne listy, w których wylewnie przekonują, dlaczego to im, a nie komu innemu, powinien sprzedać swój dom. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors) wydało oświadczenie piętnujące tę praktykę jako nieetyczną i sprzeczną z Ustawą o sprawiedliwym dostępie do rynku mieszkaniowego (Fair Housing Act), która zabrania dyskryminowania lub preferowania nabywcy/najemcy ze względu na jego rasę, kolor skóry, religię, płeć lub pochodzenie podczas negocjowania sprzedaży/wynajmu.
Zdarzają się klienci, który chcą wkupić się w łaski sprzedającego, robiąc mu prezenty. Klient, który oglądając dom, zauważył trofea sportowe, do złożonej przez siebie oferty kupna dorzucił dwa bilety sezonowe na mecze lokalną drużyny. Słynna stała się też sprawa nabywcy domu w Rumson w stanie New Jersey, który swoją – i tak mocno przelicytowaną – ofertę osłodził zaproszeniem na tygodniowe wakacje w jego willi na Karaibach. Jeszcze inni klienci płacą najgroźniejszemu konkurentowi, żeby zrezygnował, albo pozwalają sprzedawcy mieszkać w domu przez kilka miesięcy po sprzedaży.
Miliony właścicieli domów skorzystało z rekordowo niskich stóp procentowych w ciągu ostatniego roku, aby zrefinansować kredyt hipoteczny. Jednocześnie ponad 7 milionów popadło w tarapaty finansowe i uniknęło eksmisji tylko dzięki moratorium przewidzianego w Ustawie o pomocy, ulgach i zabezpieczeniu ekonomicznym w czasie epidemii koronawirusa (tzw. CARES Act). Było ono prolongowane i ostatecznie wygasło z końcem czerwca 2021 r. Większość kredytobiorców uporała się z brakiem płynności, ale około 2,1 miliona wciąż zalega ze spłatą i ryzykuje objęcie nakazem opuszczenia swoich domów w ciągu kilku tygodni – ostrzegają autorzy raportu State of the Nation’s Housing 2021 r. opublikowanego przez Uniwersytet Harvarda.
W drugim kwartale 2021 r. oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych spadło do historycznego poziomu poniżej 3 proc. Tak niskie nie było nigdy: ani w latach 40. XX wieku, ani nawet w najostrzejszej fazie kryzysu subprime, który wywołał załamanie na rynku nieruchomości i w powiązanym z nim systemie finansowym. W czerwcu lekko wzrosło do nieco ponad 3 proc. W miarę poprawy stanu gospodarki i rozkręcania się inflacji można oczekiwać dalszego umiarkowanego wzrostu kosztu pieniądza i długu hipotecznego. To powinno ograniczyć popyt, bo ludzie niemający zdolności kredytowej będą musieli odłożyć plany mieszkaniowe, a wówczas tempo wzrostu cen ulegnie spowolnieniu. Ceny jednak nie spadną, a na pewno nie o kilkanaście procent, czyli o tyle, o ile poszły w górę w ostatnich miesiącach, ale przynajmniej przestaną rosnąć, choć nie od razu i nie wszędzie. Z drugiej strony utrzymujący się niedobór mieszkań każe postawić znak zapytania przy oczekiwaniach cenowych, zwłaszcza w dolnym segmencie rynku, w najbliższym czasie.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
