Niepokojące trendy
W ciągu ostatniej dekady w wielu gospodarkach europejskich spadła przystępność cenowa mieszkań na wynajem. W naszym niedawnym badaniu obejmującym 17 rozwiniętych gospodarek europejskich typowe gospodarstwo domowe najemców wydawało w 2018 roku około 25 procent swoich dochodów na czynsz najmu, podczas gdy przeciętna młoda rodzina wydawała na najem prawie jedną trzecią swoich zarobków. W przypadku gospodarstwa domowego lokującego się w najniższych 20 procentach rozkładu dochodów – odsetek dochodu potrzebny do opłacenia najmu był znacznie wyższy i wynosił 40 procent.
Taki odsetek dochodów – 40 procent – jest zazwyczaj wartością progową, przy której można uznać, że dane gospodarstwo domowe jest nadmiernie obciążone płatnościami za najem. Wstrząsające jest to, że w prawie trzech czwartych analizowanych krajów około połowa lub więcej najemców o niskich dochodach było w 2018 roku przeciążonych płatnościami za najem mieszkania. Wskaźniki te były szczególnie wysokie wśród osób w wieku 16–29 lat i mieszkańców dużych miast. W latach 2013–2018 wzrost cen najmu w niektórych europejskich stolicach – jak choćby w Lizbonie, Dublinie, Madrycie, Reykjaviku, Sztokholmie i mieście Luksemburg – wielokrotnie przewyższał wzrost cen najmu na poziomie krajowym.
Inaczej niż w przypadku najemców, koszty mieszkaniowe ponoszone przez właścicieli domów spadły od 2014 roku. Przy pomiarze wydatków mieszkaniowych w relacji do dochodu rozporządzalnego okazuje się, że typowy najemca zazwyczaj wydaje na mieszkanie więcej niż półtorakrotność wydatków ponoszonych przez właściciela domu. Ta rozbieżność wzrosła w latach 2011–2013 i 2016–2018, w tym szczególnie w przypadku osób najuboższych – czyli tych sytuujących się w dolnych 20 procentach rozkładu dochodów – o około 4 punkty procentowe. Oznacza to, że podczas gdy właściciele domów na ogół bezpośrednio skorzystali na niskich stopach procentowych utrzymujących się w tym okresie, najemcy nie odnieśli takich korzyści.
Przyczyny rosnącej presji cenowej na rynku mieszkań na wynajem
Nasza analiza wskazuje, że wzrost gospodarczy nie przełożył się na wzrost dochodu rozporządzalnego, który w wystarczającym stopniu rekompensowałby rosnące koszty najmu, szczególnie w przypadku gospodarstw domowych o niskich dochodach. Ponadto do wzrostu presji cenowej odczuwanej przez najemców, zwłaszcza tych o niższych dochodach, przyczyniły się takie zjawiska, jak większa urbanizacja, transformacja strukturalna w kierunku wymagającego wysokich kwalifikacji zatrudnienia w sektorze usług oraz wzrost popularności turystyki. Innymi słowy, biedniejsze gospodarstwa domowe nie były w stanie czerpać znacznej części korzyści płynących z transformacji i rozwoju krajowych gospodarek.
Pandemia może pogarszać sytuację
Wśród najemców jest wiele osób szczególnie narażonych na kryzys związany z pandemią COVID-19, ponieważ częściej pracują one w branżach wymagających kontaktu międzyludzkiego, częściej są na wczesnych etapach swojej kariery i w związku z tym mają niską pewność zatrudnienia, a także, ogólnie rzecz biorąc, mają mniejszą możliwość pracy zdalnej. Oczekuje się, że minie kilka lat zanim ich dochody wrócą do poziomu notowanego przed pandemią, a w przypadku osób, które muszą przejść do nowych branż, powrót do normalności prawdopodobnie potrwa jeszcze dłużej.
Niższe koszty najmu mieszkania częściowo zrekompensowałyby te straty w zakresie dochodów, jednak jak dotąd obniżki czynszów najmu zaobserwowano głównie w niektórych miejscowościach turystycznych i to przede wszystkim w odniesieniu do nieruchomości z górnej półki cenowej. Co więcej, jest wysoce niepewne, jak szeroko zakrojone i długotrwałe byłyby zmiany behawioralne, które mogłyby obniżyć koszty najmu. W rezultacie występujące już przed pandemią tendencje w zakresie dywergencji gospodarczej i wzrostu nierówności będą się prawdopodobnie nasilać.
Polityka publiczna, dzięki której ceny najmu mieszkań mogą stać się przystępniejsze
Rozwiązanie kwestii przystępności cenowej najmu jest trudne, ponieważ polityka mieszkaniowa jest, ogólnie rzecz biorąc, problemem bardzo złożonym. Często służy ona do realizacji wielu zróżnicowanych celów, a kwestie przystępności cenowej, dobrego wyważenia przepisów regulujących stosunki między wynajmującymi i najemcami oraz równego dostępu do możliwości mieszkaniowych są tylko jednymi z wielu aspektów rozważanych w tym kontekście.
Ogólnie rzecz biorąc, skuteczna polityka publiczna powinna obejmować wysiłki mające na celu poprawę długoterminowych zdolności dochodowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz osób młodych, tak aby mogli oni skorzystać ze strukturalnej transformacji gospodarki.
Najpotężniejszym bezpośrednio dostępnym narzędziem polityki publicznej jest podniesienie poziomu i zakresu obowiązywania dodatków mieszkaniowych nieprzypisanych do konkretnego miejsca, które mogą być elastycznie wykorzystywane w różnych lokalizacjach. Ten środek pozwala na szybkie wdrożenie i efektywne ukierunkowanie pomocy publicznej. Zapewniłby on wsparcie w okresie wychodzenia z kryzysu gospodarczego i po nim, a także ograniczyłby wydatki na najem mieszkania ponoszone przez rodziny o niskich dochodach na rynku prywatnym.
Rządy powinny uruchomić inicjatywy zwiększające podaż mieszkań w przystępnych cenach, tak aby w trwalszy sposób złagodzić presję popytową.
Rządy powinny również uruchomić inicjatywy zwiększające podaż mieszkań w przystępnych cenach, tak aby w trwalszy sposób złagodzić presję popytową. W szczególności mogłyby zainwestować więcej w mieszkalnictwo socjalne – mieszkania, w przypadku których stawki najmu są dotowane przez państwo – zwłaszcza tam, gdzie zasoby takich mieszkań spadają i są na niskim poziomie. Ponadto rządy mogłyby również odpowiednio dostosować strukturę bodźców finansowych, na przykład poprzez opodatkowanie niezamieszkanych nieruchomości i przekierowanie niektórych dotacji mieszkaniowych z programów sprzyjających właścicielom domów o wysokich dochodach do programów wspierających prywatne inwestycje w budownictwo mieszkaniowe na wynajem.
W Unii Europejskiej finansowanie przygotowywane w ramach pakietu fiskalnego Next Generation EU stwarza okazję do tego, aby uczynić inwestycje w budownictwo socjalne i infrastrukturę publiczną integralną częścią strategii odbudowy gospodarczej po pandemii. Większe inwestycje mieszkaniowe wspierałyby wzrost sprzyjający włączeniu społecznemu poprzez tworzenie nowych miejsc pracy, zapewnianie tańszych mieszkań na wynajem i zwiększanie dostępności miejsc pracy w różnych lokalizacjach.
Przewiduje się, że pandemia pogorszy przystępność cenową mieszkań na wynajem oraz pogłębi negatywne trendy w zakresie nierówności, które obserwowano już zanim wirus COVID-19 uderzył w Europę. Rządy muszą pilnie zwiększyć swoje wysiłki w celu uniknięcia dalszego pogorszenia sytuacji najemców o niskich dochodach oraz osób młodych.
Autorzy artykułu są ekonomistami, pracują w Departamencie Europejskim w Międzynarodowym Funduszu Walutowym:
Niniejszy artykuł oparty jest na wspólnej pracy badawczej, której autorami są Khalid Elfayoumi, Izabela Karpowicz, Jenny Lee, Marina Marinkov, Aiko Mineshima, Jorge Salas, Andreas Tudyka oraz Andrea Schaechter.
Artykuł pochodzi z platformy IMFBlog.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
