W lipcu po raz drugi z rzędu spadła liczba sprzedanych mieszkań używanych. Jeszcze miesiąc temu dynamika tych zmian mogła być pewnym zaskoczeniem, zmiana w siódmym miesiącu bieżącego roku nie wydaje się już szokująca. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w lipcu nabywców znalazło o 3,7 proc. mniej lokali niż w czerwcu. Dla porównania miesiąc wcześniej korekta liczby sprzedanych mieszkań wyniosła 5,4 proc. Zjawisko to wydaje się znajdować uzasadnienie w sezonowości, która po raz pierwszy od dwóch lat jest tak wyraźna.
Wakacje roku 2009 i 2010 przynosiły wzrost liczby zawieranych transakcji, choć dynamika tych zmian okresowo spowalniała. Dla przykładu od lutego do maja 2009 roku nabywców znajdowało o kilkanaście procent więcej mieszkań i to z miesiąca na miesiąc. Od czerwca do lipca wzrosty co prawda były znaczne, ale już jednocyfrowe.
Tak dynamiczne zmiany znajdują swoje uzasadnienie w niskiej bazie. Dopiero bowiem na przełomie 2008 i 2009 roku można było obserwować odradzanie się rynku mieszkaniowego. Pierwsze miesiące 2010 roku także przynosiły kilkuprocentowe zmiany z miesiąca na miesiąc liczby zawieranych transakcji. Od czerwca do sierpnia dynamika spowolniła i nie przekroczyła 1,5 proc. (m/m). Gdyby ten coroczny schemat miał się powtórzyć w tym roku, można spodziewać się, że w sierpniu nabywców znajdzie jeszcze o kilka procent mniej mieszkań. Liczba zawieranych na rynku transakcji była jednak w lipcu bieżącego roku o 10,7 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Pomimo sezonowych zmian ruch na rynku wciąż rośnie.
Wiedzę o sezonowych zmianach na rynku mogą wykorzystać zarówno kupujący, jak i sprzedający. Ci pierwsi w okresach spowolnienia mogą poszukiwać okazji i stawiać twardsze warunki podczas negocjacji. Korzystne dla nabywców warunki mają zazwyczaj miejsce na przełomie kolejnych lat, co jest efektem przygotowań do świąt Bożego Narodzenia i nowego roku.
Kolejnym, dobrym dla nabywców okresem są właśnie wakacje. Tego czasu powinni unikać sprzedający. O ile to oczywiście możliwe, warto aby zaplanowali moment sprzedaży na ostatni lub drugi kwartał roku.
Trzeba jednak pamiętać, że od momentu ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do faktycznego zawarcia umowy mijają przeciętnie 3 – 4 miesiące. W ostatnim roku cały proces sprzedaży trwał przeciętnie 113 dni. Do umowy przedwstępnej dochodziło natomiast w 78 dni. W lipcu było to odpowiednio 123 i 71 dni.
W tych warunkach ceny mieszkań wciąż pozostają relatywnie stabilne. W ostatnich 12 miesiącach, w największych polskich miastach, mieszkania straciły na wartości niecałe 2 proc. – wynika z informacji Open Finance i Home Broker. Pomimo niewielkiej korekty wciąż nie sposób jednak obwieścić przeceny. W ostatnim roku ceny rosły bowiem trzykrotnie i nie zmieniły się pięciokrotnie. Stan taki może dziwić w obliczu rekordowej podaży mieszkań oraz drożejących kredytów, co jest pokłosiem rosnącego poziomu stóp procentowych. Z drugiej strony nie można też zapomnieć o rosnącym zatrudnieniu i wynagrodzeniach. Zgodnie z danymi GUS w czerwcu były one odpowiednio o 3,6 i 5,8 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Do czynników, które w przyszłości będą miały negatywny wpływ na popyt na mieszkania można zaliczyć ograniczenie programu „Rodzina na swoim”. W drugiej połowie sierpnia budżetowa dopłata będzie przysługiwać przy kupnie nieruchomości o cenie o blisko 29 proc. niższej niż obecnie – w przypadku rynku pierwotnego i aż o 43 proc. niższej – w przypadku rynku wtórnego. Dostępność mieszkań w tym programie gwałtownie zmaleje.
Na sytuację na rynku wpływać będzie także wprowadzenie limitu wieku beneficjenta na poziomie 35 lat. Limit ten nie będzie jednak dotyczył osób samotnie wychowujących dzieci, a w przypadku rodzin, wymaganie to powinien spełniać przynajmniej jeden z beneficjentów. Nowelizacja pozwoli skorzystać z dopłat także osobom prowadzącym jednoosobowe gospodarstwa domowe – tzw. „singlom”. Wpływ tej zmiany na wielkość popytu będzie pozytywny, ale niewielki.
Od nowego roku trudniej będzie o kredyt walutowy, na co wpływ ma nowelizacja rekomendacji „S”. Zmiany w sposobie szacowania zdolności kredytowej spowodują, że osoby lepiej zarabiające będą mogły pożyczyć o połowę mniej niż obecnie. Nie jest wykluczone, że obserwowana obecnie aprecjacja franka szwajcarskiego wobec złotówki, spotęguje efekt rekomendacji poprzez ograniczenie popularności zadłużania się w zagranicznych walutach. W warunkach tych nie powinno więc dziwić, że po raz kolejny prognozy doradców Home Broker są mniej optymistyczne. W najbliższym roku spodziewają się oni 2 procentowej korekty cen.
Autor jest analitykiem rynku nieruchomości w Home Broker
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
