Koszty związane z mieszkaniem stanowią ważną część indeksu cen konsumpcyjnych, na podstawie którego w wielu krajach prowadzona jest polityka pieniężna. Jeśli rodzina mieszka w wynajętym mieszkaniu, zmierzenie kosztów mieszkania jest łatwe. Koszt stanowi czynsz. Dużo trudniej jest uwzględnić w indeksie cen koszty mieszkania gdy lokal zajmuje jego właściciel. Problem kosztów OOH (owner occupied housing) podjął zespół ekonomistów z Instytutu Ekonomicznego NBP. Wyniki badań zaprezentował dziś prof. Jacek Łaszek na seminarium w Narodowym Banku Polskim.
Trudności z integracją kosztów mieszkania z indeksem cen wynikają z tego, że mieszkania pod wieloma względami różnią się od innych dóbr – wyjaśnił prof. Łaszek. Ich ceny są zróżnicowane i trudne do obserwacji. Ceny ofertowe, transakcyjne i wyceny rzeczników majątkowych różnią się między sobą. Mieszkania mają lokalny charakter, są związane z gruntem, a ich umiejscowienie w znacznym stopniu wpływa na cenę. Ponadto nie są homogeniczne. Nawet mieszkania w tym samym budynku różnią się wysokością piętra, nasłonecznieniem, co również wpływa na cenę. Dane dotyczące rynku mieszkaniowego są słabej jakości, nie dotyczą całego rynku, ich publikacja jest opóźniona w czasie, a same ceny są podatne na manipulacje ze strony organizacji, które je zbierają.
To jaki charakter ekonomiczny ma mieszkanie także nie jest jasne. Prof. Łaszek wyróżnił dwa klasyczne podejścia. Mieszkania można traktować jako długoterminową konsumpcję – tak jak samochód lub jako element kapitału generujący strumień usług mieszkaniowych. Mieszkanie może być także traktowane jako środek tezauryzacji. Specyficzny charakter mieszkania wynika także z tego, że jest to dobro trwałe. W wyniku tego obraz rynku kształtują przede wszystkim nieruchomości już istniejące. Podaż nowych mieszkań zwykle wynosi 1 – 2 proc. istniejących mieszkań rocznie. W analizie tego rynku dużą rolę odgrywa też fakt, iż często są one kupowane na kredyt, co sprawia, że koszty finansowe często mają znaczenie równie istotne jak koszt wytworzenia.
Skoro mieszkania są tak specyficzną kategorią dóbr, to czy w ogóle należy włączać je do indeksów cen – zapytał prof. Łaszek. Przytoczył dwa argumenty przemawiające za odpowiedzią twierdzącą. Po pierwsze, mieszkania zajmowane przez właściciela są ważnym elementem obrazu całej gospodarki. Wcześniej, gdy dominowało wynajmowanie mieszkań, ten pogląd nie był tak uzasadniony jak dziś. Po drugie, aby polityka monetarna była wiarygodna, wskaźniki inflacji, którymi posługuje się bank centralny muszą być zgodne z odczuciami ludzi. Nie byłaby wiarygodna polityka, która bierze w nawias rosnące ceny mieszkań, skoro dla wielu ludzi jest to ważny składnik budżetu domowego.
Zdaniem prof. Łaszka oba te argumenty są nieprzekonujące. W odniesieniu do pierwszego z nich można powiedzieć, że segment mieszkań zajmowanych przez właściciela można wiarygodnie zbadać przy pomocy sektorowych wskaźników cen mieszkań, a więc takich, które są szacowane dla poszczególnych miast czy dzielnic. Drugi argument nie ma mocy, ponieważ odczucia społeczne są zróżnicowane, a więc trudno jest je wiarygodnie określić. Wielu ludzi będzie na przykład zadowolonych z rosnących cen mieszkań, bo dzięki temu wartość ich majątku rośnie.
Wniosek prof. Łaszka, że nie warto włączać cen mieszkania do indeksów cen potwierdzają także nieprzezwyciężalne wady wszystkich metod dokonywania tego typu integracji.
Metoda czynszów imputowanych zakłada, że mieszkanie jest składnikiem kapitału. Właściciel niejako sam je sobie wynajmuje. Wartość tej usługi określa się przez porównanie z cenami rynkowymi najmu porównywalnych mieszkań. Stosując tę metodę można ominąć problem kosztów kapitałowych w cenie mieszkania czy też wynikających z faktu, że dominującym rynkiem mieszkań jest rynek wtórny. Z drugiej jednak strony charakter mieszkań zajmowanych przez właściciela jest nieco inny niż tych wynajmowanych. Poza tym czynsze mogą być regulowane polityką państwa lub dotowane. Największy jednak problem tej metody polega na tym, że prowadzi do paradoksów w przypadku szoków na rynku. Na przykład w Stanach Zjednoczonych w czasie boomu na rynku nieruchomości nastąpiło przesunięcie zainteresowania z wynajmu na rzecz posiadania własnego lokum. Ceny mieszkań rosły w nadziei zysku kapitałowego, a czynsze spadały. W wyniku tego indeks cen mieszkania zanotował spadek w okresie szybkiej ekspansji kredytowej.
W drugiej metodzie – kosztów użytkownika – obok kosztów materialnych związanych z eksploatacją, remontami i modernizacją oraz podatkami uwzględnia się też koszty finansowe. Zatem rachunek uzupełnia się o deprecjację oraz zyski kapitałowe związane ze wzrostem cen mieszkań. Zatem również w tym wypadku przy szybkiej aprecjacji mieszkań, wskaźnik OOH będzie malał, a nie rósł. Podobny efekt może wywołać obniżka stóp procentowych, bo spadają wtedy koszty finansowe posiadania mieszkania.
Trzecia, metoda płatności, traktuje mieszkanie jako dobro konsumpcyjne kupowane na kredyt. Obok kosztów materialnych, podatków i ubezpieczeń uwzględnia ona koszty odsetkowe faktycznie ponoszone przez gospodarstwa domowe w związku ze spłatą kredytów. Metoda ta wygładza wahania cen, gdyż wysokie ceny i związane z nimi wyższe koszty odsetkowe dotyczą tylko bieżących transakcji. Dobrze pokazuje ona wpływ zmian cen mieszkań i stóp procentowych na budżety gospodarstw domowych, ale słabiej sytuację na rynku mieszkań. Z punktu widzenia banku centralnego indeks OOH wyznaczony metodą płatności nie jest miarodajny, gdyż może podnosić poziom wskaźnika inflacji w wyniku podwyżek stóp procentowych, gdy wzrosną koszty kredytów hipotecznych. Powoduje to paradoks, gdyż podniesienie stóp procentowych, powoduje wzrost wskaźnika inflacji.
W ostatniej metodzie – kosztu pozyskania netto – bierze się pod uwagę wyłącznie nowowybudowane mieszkania, zatem zaledwie kilka proc. całego rynku. Wprawdzie rynek pierwotny i wtórny są ze sobą związane przez konkurencję, ale na przykład w Irlandii, która stosuje metodę kosztu pozyskania netto różnice pomiędzy OOH na postawie wyłącznie rynku pierwotnego i całego rynku mieszkań sięgają 3 – 4 proc. Jest to więc różnica jak między dużą inflacją, a deflacją.
Wykorzystanie tych metod dla badania kosztów mieszkania dla mieszkań zajmowanych przez właściciela w Polsce pokazuje, że indeksy OOH zmieniały się w przeciwnym kierunku niż ceny nieruchomości. Stąd wniosek prof. Łaszka, by zupełnie zrezygnować z włączania kosztów mieszkania do indeksów cen. – Obliczając te koszty, można otrzymać wynik jaki się chce, wystarczy wybrać odpowiednią metodę – powiedział w podsumowaniu. – Zamiast włączać ceny mieszkania do indeksów cen, można różnymi miernikami badać sytuację na lokalnych rynkach nieruchomości – stwierdził.
Pomiar cen a wskaźnik inflacji w Polsce, Jacek Łaszek, Hanna Augustyniak, Marta Widłak
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
