W Katowicach łatwo było uzyskać pomoc z "Rodziny na swoim" na zakup mieszkania (CC BY-SA Ahorcado)
Wrzesień był kolejnym miesiącem przecen na rynku mieszkaniowym. Co więcej trend ten nie tylko nie zwalnia mając swój początek 55 miesięcy temu, ale przyspieszył do poziomu nienotowanego od ponad pięciu lat (od kiedy zbierane są stosowne dane). Zgodnie z danymi Home Broker i Open Finance we wrześniu roczny spadek cen mieszkań w dużych miastach wyniósł 13,6 proc. Oznacza to, że na ostatnie 12 miesięcy przypada spora część przeceny, z którą mamy do czynienia od początku 2008 roku. Od szczytu z tamtego okresu korekta cen mieszkań w dużych miastach sięgnęła 26,4 proc. Gdyby uwzględnić w tych szacunkach inflację, to okazałoby się, że przecena sprowadziła wartość nieruchomości do realnego poziomu, niższego o 36,6 proc.
W ubiegłym miesiącu za przeciętny metr mieszkania w Warszawie trzeba było zapłacić 6,6 tys. zł, w Poznaniu 5,4 tys. zł, a we Wrocławiu 5,2 tys. zł – wynika z danych Home Broker o wrześniowych transakcjach z rynku wtórnego i pierwotnego. Znacznie taniej było w Bydgoszczy i Lublinie, gdzie przeciętna cena transakcyjna przekroczyła nieznacznie poziom 4 tys. zł za m kw. Natomiast w Zielonej Górze, Łodzi, Katowicach i Białymstoku metr jest wyceniony średnio na od 3 do 3,8 tys. zł.
Opr. DG (CC BY-NC by James F Clay)
Trudno zgodzić się z tezą, że zdynamizowanie przeceny w ostatnim czasie to wynik chwiejących się fundamentów rodzimego rynku mieszkaniowego. Nie potwierdza tego liczba zawieranych transakcji, która wcale nie spada. Ponadto należy zauważyć, że czynniki negatywne, które do tej pory można było obwiniać za przecenę są znane już od wielu miesięcy i powinny być w cenach uwzględnione.
W sierpniu np. zeszłego roku popyt na mieszkania stracił silny stymulant w postaci bardzo wysokich limitów cen mieszkań kwalifikujących do dofinansowania w programie „Rodzina na swoim”. Z początkiem roku weszła też w życie nowelizacja rekomendacji KNF, która nie tylko utrudniła dostęp do finansowania w walucie, ale też obniżyła możliwości pożyczkowe w złotym.
Natomiast w kwietniu br. weszła w życie tzw. „ustawa deweloperska”, z czym trzeba łączyć spory wzrost podaży na rynku pierwotnym w pierwszych czterech miesiącach roku. Odreagowanie tego widać w najnowszych statystykach GUS mówiących o bardzo zachowawczym podejściu do rozpoczynania nowych inwestycji od maja 2012 r. Nie można też zapomnieć o powszechnej obawie przed drugą falą kryzysu. Ta przez wiele miesięcy była jednak dla rynku nieruchomości relatywnie neutralna i trudno wnioskować, że w ostatnich tygodniach podejście tu się diametralnie zmieniło.
Z drugiej strony już we wrześniu zapowiedzi obniżek stóp procentowych przyczyniły się do spadku stawki WIBOR, co powinno mieć umiarkowanie pozytywny wpływ na koszt obsługi długu i możliwości pożyczkowe Polaków. Trzymiesięczna stopa WIBOR spadła z 5,1 proc. na początku sierpnia do 4,9 proc. obecnie. Notowania kontraktów FRA zapowiadają kontynuację tego procesu. Dziewięciomiesięczny kontrakt na WIBOR 3M notowany jest bowiem na poziomie 3,86 proc.
Dla osób spłacających kredyty w złotych, realizacja takiego scenariusza oznaczałaby wyraźny spadek rat kredytowych. Przykładowo, rata kredytu na 300 tys. zł z oprocentowaniem 6,5 proc. (30 lat spłaty) obniżyłaby się w wyniku spadku WIBOR-u z 5,1 do 3,86 proc. aż o 238 zł (z 1896 zł do 1658 zł miesięcznie).
Zmiana ta może też doprowadzić do wzrostu zdolności kredytowej. Dziś mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto wynosi 360 tys. zł, o ile rodzina wybrałaby dług w rodzimej walucie rozłożony na 30 lat. Gdyby WIBOR 3M spadł do poziomu 3,86 proc., to można szacować, że ta modelowa rodzina mogłaby pożyczyć przeciętnie około 400 tys. zł, czyli o 40 tysięcy więcej. Ale uwaga! Spadające stopy procentowe banki mogą wykorzystać do podniesienia marż. Jeśli tak by się stało, to faktyczny wzrost zdolności kredytowej może być niższy.
Jeśli więc to nie zmiany fundamentalne doprowadziły do zdynamizowania korekty na rynku mieszkaniowym, to co stało za takim efektem? Głębsze badanie struktury zawieranych w ostatnim czasie transakcji skłania do wniosku, że powodem może być rosnące zainteresowanie nabywców mieszkaniami, które można kupić w kończącym się w tym roku programie „Rodzina na swoim”.
Warto zauważyć, że w większości miast limity cen były niższe niż przeciętne ceny transakcyjne. W efekcie w miastach, gdzie mieszkania, które można kupić z dopłatą są trudno dostępne, przecena była większa niż w miastach, gdzie limity pozwalają na swobodne przebieranie w ofercie.
Przykład? W Krakowie limity cen bardzo utrudniają zakupy na rynku pierwotnym, a praktycznie uniemożliwiają je w przypadku mieszkań używanych. Dane Home Broker i Open Finance sugerują, że przeciętna cena transakcyjna mieszkań w stolicy województwa małopolskiego spadła w ciągu roku o ponad 17 proc. Podobnie było w Warszawie, gdzie dostępność mieszkań w „Rodzinie” była ograniczona.
Kilkunastoprocentowe spadki nastąpiły też we Wrocławiu, Lublinie i Białymstoku, gdzie o dopłaty nie było łatwo. Z drugiej strony w Bydgoszczy, Katowicach, Toruniu i Olsztynie przecena w ostatnich 12 miesięcy nie zbliżyła się wyraźnie do 10 proc., a w miastach tych o lokal kwalifikujący się do dopłat trudno nie było.
Co więcej nie można zapomnieć, że z początkiem października zmieniły się limity cen kwalifikujące do dopłat na terenie 15 województw. Wiele osób w obawie przed zmianą limitów chciało jeszcze złożyć wniosek kredytowy we wrześniu. W efekcie w lipcu i sierpniu, na 15 największych rynkach, w przypadku 37,6 proc. spośród transakcji, w których pośrednikiem był Home Broker, przedmiotowe nieruchomości kwalifikowały się do dopłat. We wrześniu, a więc tuż przed zmianami limitów, odsetek ten wzrósł do 54,4 proc. Bez wątpienia wpłynęło to na dynamikę obserwowanej we wrześniu przeceny.
Warto zauważyć, że w grudniu skala tego efektu może być jeszcze większa, bo program dopłat będzie miał wtedy swój kres. Nie powinny więc dziwić odczyty pokazujące jeszcze dynamiczniejszą przecenę mieszkań do końca roku. Póki statystyki sugerujące spadki cen nie będą połączone z malejącą liczbą zawieranych transakcji, dane te nie będą alarmujące.
Z drugiej strony o fundamentalnej poprawie na rodzimym rynku nieruchomości nie będą też świadczyły wzrosty notowań indeksów cenowych w pierwszych miesiącach roku 2013, bo najprawdopodobniej dane wskazywać będą też mniejsze wolumeny obrotu.
Bartosz Turek
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
