(opr. DG/CC BY-SA stevecadman)
Sierpień tradycyjnie jest pierwszym miesiącem sezonowego wzrostu obrotów na rynku najmu. Zgodnie z danymi Home Broker w sierpniu zawarto o jedną piątą więcej transakcji najmu niż w lipcu i aż dwukrotnie więcej niż w relatywnie spokojnym czerwcu. Na podstawie analogii historycznych można spodziewać się, że podobny do sierpniowego wynik zanotowany zostanie także we wrześniu, który kończy okres wzmożonych obrotów na rynku tzw. „studenckiego najmu”.
Wraz ze wzrostem popytu na najem lokali sezonowo podnoszą się też stawki ofertowe za wynajem nieruchomości. Bardziej prawidłowe, bo pozbawione wpływu czynników sezonowych, wydaje się jednak odniesienie ich do poziomu z analogicznego okresu przed rokiem.
W takim ujęciu widoczna jest niewielka korekta. W sierpniu stawki najmu mieszkań dwupokojowych, cieszących się największym powodzeniem, spadły w dużych miastach o około 3 proc. Mimo to potencjalny dochód (rentowność brutto).z wynajmu przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście powinien być wyższy niż przed rokiem i wynieść średnio 6,5 proc. wartości nieruchomości Powodem jest korekta wartości nieruchomości. Przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości w ostatnich 12 miesiącach ponad 11 proc.
W efekcie, mając więc dziś mieszkanie o wartości 300 tys. zł można za jego wynajęcie otrzymać przychód w wysokości 19,5 tys. zł rocznie. Dla porównania dane NBP pokazują, że przeciętna roczna lokata założona w czerwcu była oprocentowana na 5,1 proc. w skali roku. Wydaje się więc, że zakup mieszkania na wynajem jest znacznie bardziej opłacalny niż założenie lokaty.
Faktycznie różnica pomiędzy zyskami generowanymi przez te rozwiązania jest znacznie niższa, a kapitałowe bariery wejścia na rynek mieszkaniowy nieporównywalnie wyższe niż w przypadku prostych produktów lokacyjnych. Z jednej strony trzeba pamiętać, że tak jak w przypadku lokaty, tak i przy wynajmie fiskusowi należeć się będzie od inwestora podatek (w przypadku wynajmowania mieszkań można ów rozliczyć aż na trzy sposoby, co daje duże pole do optymalizacji). Ponadto w przypadku wynajmu niezbędne jest ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości.
Potencjalny inwestor powinien też uwzględnić ryzyko tego, że jego lokal przez pewien okres w roku może być niewynajęty i nie będzie generował przychodu. W przypadku przeciętnego lokum należy więc przyjąć, że faktycznie do kieszeni właściciela mieszkania trafia od 66 do 75 proc. potencjalnego czynszu. Rentowność netto można więc oszacować na od 4,3 do 4,9 proc. Dla porównania, po uwzględnieniu podatku od zysków kapitałowych, przeciętna roczna lokata bankowa założona w czerwcu pozwoli zarobić 4,1 proc.
Co więcej poziom możliwych do osiągnięcia zysków z wynajmu jest mocno zróżnicowany w poszczególnych miastach. Gdyby wziąć pod uwagę ceny ofertowe najmu i zakupu mieszkań w 11 dużych miastach akademickich, to potencjalne rentowności brutto można oszacować na od 5,6 do 7,4 proc. Najniższe rentowności charakteryzują rynek krakowski i poznański. Z drugiej strony potencjalnie najwięcej na wynajmie zarobić mogą właściciele w Lublinie i Szczecinie.
(opr. DG/ CC BY-SA stevecadman)
Na rynku transakcji kupna-sprzedaży do sporego ożywienia może dojść jeszcze przed końcem roku, co jednak nie powinno być odczytywane jako sygnału poprawy fundamentów tego rynku. Prawdopodobny wzrost liczby zawieranych transakcji do końca roku nie będzie też zdarzeniem sezonowym, ale zjawiskiem jednorazowym.
Wszystko dlatego, że tylko do 31 grudnia 2012 r. można składać wnioski o kredyt w programie „Rodzina na swoim”. Najprawdopodobniej doprowadzi to do wzrostu liczby zawieranych transakcji w czwartym kwartale 2012 oraz dalszego obniżania się poziomu cen transakcyjnych, który jest przeważnie wyższy niż limity cen kwalifikujące nieruchomości do dopłat.
Na skorzystaniu z dofinansowania zależeć bowiem będzie nie tylko kupującym, którzy mogą liczyć na dopłaty idące często w dziesiątki tysięcy złotych, ale i części sprzedających. Ci wiedząc, że na początku przyszłego roku popyt na nieruchomości może znacząco spaść, będą bardziej skłonni do zawarcia transakcji jeszcze w tym roku. Dotyczy to jednak tylko deweloperów i osób fizycznych, które chcą sprzedać lokale o cenach niezupełnie oderwanych od tych kwalifikujących do dopłat.
W kolejnych miesiącach można więc spodziewać się skrócenia czasu niezbędnego na sprzedaż mieszkania. W przypadku transakcji zakończonych w lipcu, od ogłoszenia o chęci sprzedaży do przeniesienia prawa własności do mieszkania mijało niecałe 5 miesięcy. Wstępne dane za sierpień sugerują, że okres ten skrócił się. Wciąż jednak daleko do wyników z pierwszego kwartału 2011 roku, kiedy sprzedaż lokalu zajmowała około 3 miesiące.
(opr. DG/CC BY-NC by James F Clay)
(opr. graf. DG/CC BY-NC James F Clay)
Prawdopodobnie na większe ustępstwa będą też skłonni iść sprzedający. W przypadku transakcji zakończonych w sierpniu negocjacje doprowadzały do obniżenia się ceny lokalu średnio o 4,6 proc. Warto w tym miejscu zauważyć, że jeszcze rok temu standardem był wynik o blisko jedną trzecią niższy.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
