Mieszkanie cennym aktywem, ale drogim dobrem

O kilkadziesiąt procent poszły w górę w ciągu ostatnich 5 lat w krajach OECD ceny zakupu i najmu mieszkań. To co dla starszych jest zyskującym na wartości dorobkiem życia, dla młodszych staje się coraz trudniej osiągalnym dobrem. Państwa coraz rzadziej jednak angażują się na rynku mieszkań.

Z danych gromadzonych przez OECD wynika, że w zdecydowanej większości najbardziej rozwiniętych krajów ceny mieszkań idą wyraźnie w górę. OECD (a także nasz GUS) do mierzenia ich poziomu stosuje wskaźnik zmian cen dla lokali mieszkalnych (Residential Property Prices Indices), który bardzo szczegółowo – zgodnie z wytycznymi Parlamentu Europejskiego i Rady UE – śledzi różne rodzaje transakcji mieszkaniowych. Brana jest pod uwagę m.in. wielkość lokali i ich lokalizacja. Uwzględniana jest sytuacja zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Nieustanny trend w górę

Z najnowszego, opublikowanego w połowie września 2020 r. raportu OECD o trendach cen na rynku mieszkaniowym i społecznych tego konsekwencjach (Housing and Inclusive Growth) wynika, że pomiędzy rokiem 2015 (przyjmowanym za punkt odniesienia) a 2019 r. ceny nieruchomości wzrosły w krajach OECD realnie o 21,6 proc. Najsilniej, bo aż o 67,6 proc. poszły one w górę na Węgrzech.

W granicach 40-50 proc. mieszkania zdrożały w tym samym czasie w Łotwie, Turcji, Portugalii, Czechach i Islandii (w tym ostatnim kraju o 48,3 proc.). Jedynym rynkiem wśród najbardziej rozwiniętych krajów świata, gdzie nieruchomości w tym czasie staniały są Włochy (spadek o 1,5 proc.). W Polsce – dla porównania – ceny nieruchomości mierzone śledzonym przez OECD wskaźnikiem RPPI – wzrosły nieznacznie powyżej średniej, o 22,5 proc.

Większe mieszkania, mniejsze biura, czyli nieruchomości po pandemii

Zmiany cen w ostatnich latach są generalnie kontynuacją bardziej długotrwałego trendu cenowego w tej dziedzinie. Jeśliby bowiem za punkt odniesienia przyjąć ceny z 2005 r. to do 2019 r. w Kolumbii, Kanadzie, Szwecji czy Izraelu mieszkania zdrożały niemal dwukrotnie.

W ślad za wzrastającymi cenami nieruchomości, chociaż wyraźnie wolniej, wzrastają także koszty ich wynajmu. Dotyczy to zwłaszcza Węgier, Islandii i krajów bałtyckich, gdzie w latach 2015-2019 realne ceny najmu wzrosły więcej niż o 20 proc. W Estonii zanotowany został w tym czasie wzrost o 30,7 proc. Rekordy bije jednak pod tym względem Turcja (wzrost o 43,2 proc.).

Polska jeśli chodzi o długoterminowy wzrost cen najmu mieszkań sytuuje się wśród krajów gdzie jest on raczej umiarkowany. Z danych OECD wynika, że w latach 2015-2019 najem zdrożał realnie o 13,7 proc., nieznacznie poniżej średniej dla wszystkich krajów tego ugrupowania. Jedynymi krajami, w których doszło w tym czasie do spadku cen wynajmu mieszkań były Japonia oraz borykająca się nadal ze skutkami głębokiego kryzysu zadłużenia sprzed dekady Grecja.

Dwie strony rynku

Silny wzrost cen kupna i wynajmu nieruchomości cieszy przede wszystkim posiadaczy aktywów zainwestowanych na rynku mieszkaniowym. Są to zwłaszcza osoby starszego pokolenia, dla których nieruchomości (użytkowane osobiście, czy na wynajem) są znaczną częścią finansowego dorobku życia. Diametralnie inna jest – zwraca uwagę raport OECD – sytuacja znajdujących się dopiero na dorobku młodszych pokoleń, dla których kupno własnego mieszkania staje się finansowo coraz trudniejsze. W tym zresztą można upatrywać jednej z ważnych przyczyn coraz późniejszego opuszczania domu rodzinnego i samodzielnego zamieszkania.

Trudne pożegnanie z kuchnią, pralnią i bankomatem

Raport OECD gros swojej uwagi poświęca spojrzeniu na rynek nieruchomości oczami właśnie tych, którzy są dopiero na początku dorosłości, dostrzegając w wysokich cenach kupna i najmu mieszkań rosnące ryzyko wykluczenia społecznego. Housing, czyli szeroko rozumiane koszty mieszkania – zwracają uwagę eksperci – to najważniejszy element łącznych kosztów utrzymania. Jest to zarazem najistotniejszy obecnie czynnik społecznego różnicowania ludzi młodych od starszych, bogatych od biednych (w tym i bezdomnych).

Według niepełnych (nie ze wszystkich krajów są dostępne porównywalne dane) ocen udział housingu, w czym liczone są opłaty, czynsze, spłaty kredytów mieszkaniowych, remonty i naprawy, wzrósł w strukturze wydatków w latach 2005-2015 o 5 pkt. proc. Ciężar housingu jest jeszcze bardziej dotkliwie odczuwany przez najbiedniejsze rodziny, w przypadku których jego udział wzrósł w tym czasie – jak się szacuje – aż o 9 pkt. proc. W przypadku rodzin najbogatszych udział ten powiększył się jedynie o 3 pkt. proc. Istotnym czynnikiem różnicującym jest przy tym konieczność (bądź jej brak) spłacania kredytu mieszkaniowego. Nie może to pozostać bez wpływu na warunki mieszkania (w sensie dysponowanej przestrzeni), na sytuację materialną rodzin i na wielkość innych wydatków domowych, m.in. na edukację i zdrowie, czyli na ogólny standard i jakość życia.

Co z tego może wynikać

Raport OECD – adresowany do rządzących – ma na celu zwrócenie ich uwagi na rosnące dysproporcje społeczne rodzin wynikające z odmiennej ich sytuacji na rynku mieszkaniowym. Trudno jednak w tej dziedzinie o jednakowe recepty, gdyż różne są potrzeby mieszkaniowe w poszczególnych krajach, różna jest także struktura własności mieszkań. Inni są w tej sytuacji adresaci i inne możliwości oddziaływania przez władze rządowe, czy samorządowe.

W tzw. nowych krajach unijnych (Rumunia, Chorwacja, Bułgaria, Litwa, Słowacja, Węgry, a także Polska) zdecydowanie przeważa prywatna własność mieszkań. Około 10 proc. z nich obciążonych jest kredytami mieszkaniowymi. W starych krajach unijnych, czy USA udział własności prywatnej jest wyraźnie mniejszy, a znacznie częściej mieszka się w nich w mieszkaniach i domach wynajmowanych. W tym wypadku istotna jest wysokość czynszu.

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

W obu przypadkach ważne jest rozpoznanie barier wpływających na zmniejszanie podaży dostępnych mieszkań po dostępnej cenie. Do barier tych może należeć np. brak planów przestrzennych, brak dostępnych terenów dla budowy domów i mieszkań. Eksperci OECD namawiają do rozszerzania skali budownictwa socjalnego, które może być sposobem na zaspokajanie głodu mieszkań i na obniżanie cen innych nieruchomości. Są na to przykłady. W skali OECD ok. 10 proc. mieszkań ma właśnie ten status, ale np. w Austrii, Danii czy Holandii udział mieszkań socjalnych w łącznej ich strukturze przekracza 20 proc.

Generalnie – tak można odczytywać intencje raportu OECD – państwa nie powinny wycofywać się z aktywnego rozwiązywania problemów na swoich rynkach mieszkaniowych, w tym także z inwestowania w tej dziedzinie. Udział państw w inwestycjach mieszkaniowych jest minimalny, a po światowym kryzysie finansowym dekadę temu spadł poniżej 0,01 proc. ich PKB.

>>> OECD o kosztach mieszkań i ich społecznych konsekwencjach


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Domowe ciężary nie tylko finansowe

Kategoria: Oko na gospodarkę
Co piątego dolara z codziennych dochodów pochłaniają mieszkańcom krajów należących do OECD koszty związane z mieszkaniem. Ponad jedna dziesiąta mieszkań jest na dodatek przeludniona. W Polsce relacje te są gorsze. Zagęszczenie staje się szczególnie dotkliwe w czasach przymusowej domowej kwarantanny.
Domowe ciężary nie tylko finansowe

Mieszkania to też inwestycja

Kategoria: Analizy
W metropoliach świata ceny nieruchomości rosły przez lata. Rynki mieszkaniowe reagują na zmiany podaży i popytu, ale rządzą nimi także czynniki mniej oczywiste.
Mieszkania to też inwestycja