Autor: Mirosław Ciesielski

Wykładowca akademicki; specjalizuje się w rynkach finansowych, opisuje zmiany na rynku fintechów i startupów.

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Od wielu lat spada dostępność mieszkań dla mniej zamożnych warstw społecznych. Dotyka to także klasy średniej. Pandemia jeszcze bardziej pogłębi to zjawisko. Mimo licznych prób i wysiłków w zakresie budownictwa publicznego nie znaleziono trwałego rozwiązania, poza kilkoma wyjątkami.
Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Singapur (©Envato)

Według analiz ONZ ponad 1,8 mld ludzi na świecie jest pozbawionych odpowiednich warunków mieszkaniowych, z czego 150 mln jest bezdomnych.

Dotyka to głównie miast, do których codziennie napływa 200 tysięcy osób, a do roku 2050 ich ludność stanowić będzie aż 68 proc. ziemskiej populacji. To musi wywierać ogromną presję na zasoby mieszkaniowe i ich finansową dostępność (ang. affordability).

Stąd w metropoliach, np. Rio de Janeiro, ponad 20 proc. ludności żyje w fawelach, a badania amerykańskiego Instytutu Lincolna wskazują, że aż 90 proc. z 200 dużych miast na świecie, z uwagi na wysokie koszty nieruchomości w relacji do średniej płacy, nie spełnia warunków dostępności do zamieszkania.

Młodzi bez własnych mieszkań

Sytuacja spadającej, finansowej dostępności mieszkań dotyczy też krajów rozwiniętych, należących do OECD, w których w roku 2018 mieszkania własnościowe stanowiły 48 proc. zajmowanych lokali, spłacane kredytem hipotecznym 25 proc., a wynajmowane po cenach rynkowych 22 proc.

Generalnie ceny mieszkań rosną znacznie szybciej niż dochody ludności. Według zeszłorocznych badań firmy Demographia najmniej finansowo dostępne są mieszkania w Hongkongu. Do zakupu przeciętnej wielkości lokalu potrzebne są prawie 21-letnie dochody, a koszt wynajmu to 2550 dolarów, co stanowi równowartość 120 proc. przeciętnych zarobków. To przynajmniej w części, poza względami politycznymi, tłumaczy stan rewolty tamtejszego młodego pokolenia.

W Europie rośnie liczba osób przeznaczających ponad 40 proc. dochodów na utrzymanie mieszkania. 

Z kolei, biorąc pod uwagę miesięczny koszty mieszkania, to wg Bloomberg Global Housing Affordability Index najmniej dostępne są w takich miastach jak Kijów, Szanghaj, Moskwa, Mumbai, Rio de Janeiro, Buenos Aires i Pekin. Tam miesięczny koszt utrzymania (po cenach rynkowych) 2-3 krotnie przekracza wartość miesięcznej pensji. W Europie rośnie liczba osób przeznaczających ponad 40 proc. swoich dochodów na utrzymanie mieszkania. Dwa lata temu w UE takie osoby stanowiły średnio prawie 10 proc. populacji. Najgorzej mieli Grecy (39,5 proc.), Bułgarzy (prawie 18 proc.), Brytyjczycy (15 proc.), Niemcy, Duńczycy i Szwajcarzy.

Wiele wskazuje na to, że te dane mogą być zaniżone, a w ciągu ostatnich dwóch lat przybyło osób, których nie stać na utrzymanie zakupionego na kredyt lub wynajmowanego mieszkania. Na wielu rynkach spada też odsetek młodych ludzi (mających 25-34 lat) posiadających własne mieszkanie – w Wielkiej Brytanii w roku 2007 było ich 48 proc., a dziesięć lat później już tylko 34 proc.

Brak lokali socjalnych w USA

W wielu rozwiniętych państwach do zaspokojenia głodu mieszkaniowego brakuje głównie mieszkań miejskich. W Niemczech w obszarach wiejskich od ręki dostępnych jest kilkaset tysięcy mieszkań, natomiast w obszarach metropolitalnych brakuje ich ponad dwa miliony.

Większe mieszkania, mniejsze biura, czyli nieruchomości po pandemii

Sam Berlin ma deficyt ponad 300 tysięcy lokali. Od początku roku miasto wprowadziło zamrożenie kosztów najmu części mieszkań na dwa lata, na razie jednak nie przełożyło się to na ich większą dostępność. Rząd federalny postanowił wspomóc najemców kwotą miliarda euro, która od roku 2022 ma być rewaloryzowana w oparciu o wzrost dochodów i kosztów najmu.

Zdecydowanie bardziej dramatyczna jest sytuacja w Stanach Zjednoczonych. Tylko w samej Kalifornii brakuje ponad 2 mln mieszkań. W San Francisco ceny nieruchomości rosną od 60 lat w tempie 6,6 proc. rocznie. 5 proc. najbiedniejszej populacji miasta zarabia 650 dolarów miesięcznie, a tymczasem najniższe czynsze zaczynają się od 1500 dolarów.

W ciągu ostatnich dziesięciu lat wybudowano zaledwie 6,5 tys. tanich mieszkań, a w 2017 roku zorganizowano loterię na 1210 lokali, w której wzięło udział 85 tys. rodzin. W ubiegłym roku 38 mln amerykańskich gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania lub spłacających hipotekę przeznaczało ponad 30 proc. swoich dochodów na utrzymanie mieszkania.

Mieszkań socjalnych w USA jest niewiele – ok. 2 mln, a ich liczba zmniejsza się.

To niebezpieczna sytuacja, bo według ośrodka badawczego Zillow Economic Research prawdopodobieństwo osunięcia się w bezdomność gwałtownie wzrasta po przekroczeniu progu 32 proc. wydatków na koszty najmu lub kredytu. Mieszkań socjalnych w USA jest niewiele, ponad 2 mln, ale ich liczba zmniejsza się z powodu braku inwestycji w ich utrzymanie. Poszczególne miasta wprowadzają jednak kontrolę czynszów, a pierwszym stanem, który to uczynił w marcu zeszłego roku był Oregon. Rynkowi krytycy tej polityki wskazują, że demotywuje biznes. Ten jednak nie jest zainteresowany budową mieszkań dla mniej zamożnych, wskazując na konieczność zmian w ustawach o użytkowaniu gruntów.

Wielkie firmy technologiczne, które w takich miejscach jak Kalifornia czy Seattle odpowiadają za wzrost cen nieruchomości i czynszów, zadeklarowały w zeszłym roku kwotę ponad 4,5 mld dolarów na tanie budownictwo, a Amazon zbudował schronisko dla 275 osób na terenie swojego kampusu. Firmy te znacznie bardziej pomogłyby sprawie, gdyby przestały unikać płacenia podatków, również lokalnych.

Pandemia jeszcze bardziej pogłębi amerykański problem mieszkaniowy, bo w wyniku utraty lub zmniejszenia dochodów eksmisjami zagrożonych jest około 40 mln gospodarstw domowych. Na czas epidemii, do końca roku, obowiązuje moratorium na eksmisje. Ale żeby im zapobiec, potrzebna jest kwota minimum 100 mld dolarów na pomoc dla najemców.

Wykup przez fundusze nieruchomości

Poza czynnikami związanymi z podażą dostępnych finansowo mieszkań, istotną przyczyną wzrostu ich cen i czynszów jest fakt, że nieruchomości stały się światowym wehikułem inwestycyjnym. W dużych miastach są cennym aktywem i przystanią dla kapitału (tzw. hedge cities), a nie społecznym dobrem.

Mieszkania to też inwestycja

Tylko w latach 2013-15 światowe korporacje finansowe nabyły w 100 miastach nieruchomości warte ponad 2 biliony dolarów. Fundusze wykupują nawet domy przejmowane za długi. Lokalni inwestorzy i mieszkańcy nie są w stanie konkurować z nimi cenowo, a miasta niekoniecznie chcą hamować tego typu inwestycje, bo drogie, a nawet luksusowe lokale oznaczają wyższe wpływy do miejskich budżetów. Lokalni mieszkańcy spychani są więc na odległe przedmieścia lub mieszkają w tłoku.

W ostatnich latach inwestycje w nieruchomości wzrosły także z powodu wyjątkowo niskich, a nawet ujemnych stóp procentowych. Zjawisko to dotyczy np. Szwajcarii, która jest nazywana krajem najemców, bo aż 59 proc. mieszkań jest przedmiotem wynajmu, a liczba drogich pustostanów przekracza 75 tysięcy.

To interesujący rynek dla lokalnych i globalnych funduszy nieruchomości. Przeciętna, miesięczna kwota najmu to ponad 1400 franków, ale w miastach dochodzi do 2000. W lutym Szwajcarzy odrzucili, choć nieznaczną większością głosów, inicjatywę mającą na celu rozwój publicznego wsparcia dla budownictwa mieszkaniowego. Dziesięć procent budowanych w kraju mieszkań miało być przekazanych w zarządzanie partnerom społecznym. Duże miasta, jak Genewa czy Bazylea, w których występuje problem wysokich cen najmu mieszkań, opowiadały się za przyjęciem wniosku.

Źródłem wzrostu czynszów w wielu miastach jest też turystyka i dochody z najmu krótkookresowego.

Jak pokazuje przykład kanadyjskiego Vancouver, spekulacyjny wzrost cen mieszkań i czynszów można powstrzymać administracyjnie. Kilka lat temu miasto wprowadziło 15 proc. podatek na zakupy mieszkań przez obcokrajowców i ceny mniejszych lokali spadły o kilkanaście procent. Istotnym źródłem wzrostu czynszów w wielu miastach jest też turystyka i dochody z najmu krótkookresowego, za czym stoją firmy pośredniczące w transakcjach najmu jak Airbnb. Według wyników badań uniwersytetów MIT i UCLA 10 proc. wzrost liczby lokali oferowanych w danej dzielnicy przekłada się na wzrost lokalnych czynszów najmu o 0,4 proc. Stąd coraz więcej miast turystycznych wprowadza zakaz najmu krótkookresowego. Ostatnio dołączyła do nich Barcelona.

Lokale lepsze niż schroniska

Jak widać problem malejącej dostępności mieszkań pozostaje nierozwiązany nawet w najbardziej rozwiniętych krajach, nie licząc pojedynczych, miejskich inicjatyw. Tym bardziej warto zwrócić uwagę na kilka znaczących wyjątków.

Rośnie kolejna szwajcarska bańka nieruchomościowa

Problem bezdomności najlepiej został rozwiązany w Finlandii. Dzięki programowi „Najpierw Mieszkanie” przestały funkcjonować schroniska dla bezdomnych. Inicjatorzy wyszli z założenia, że zaoferowanie skromnego lokalu osobom pozbawionym możliwości zarobkowania z powodu utraty pracy lub zdrowia jest bardziej opłacalne niż tworzenie odpowiedniego systemu opieki nad bezdomnymi.

Oszczędności są kalkulowane na poziomie 9400 euro rocznie. Beneficjenci korzystają z różnego rodzaju świadczeń, np. darmowej opieki zdrowotnej, ale w zależności od uzyskiwanych dochodów opłacają część kosztów niewielkiego lokum. Program współfinansuje rząd centralny i samorządy.

Za najbardziej finansowo dostępny w Europie uznać można rynek mieszkaniowy w Niderlandach, gdzie aż 33 proc. lokali (w OECD średnia to 8 proc.) funkcjonuje w ramach programów publicznych (nld. Sociale Huurwoningen), a prawo do mieszkania zapisane jest w konstytucji. Stanowią około 80 proc. (2,7 mln) mieszkań oferowanych w trybie najmu, choć w ostatnich latach część z nich podlegała rynkowej liberalizacji, co oznacza wzrost czynszów o przynajmniej 25 proc., a gospodarstwa domowe o dochodach netto powyżej 2400 euro nie mogą ubiegać się o mieszkanie socjalne. To niski próg, bo w wielkich miastach koszt najmu dochodzi do 1500 euro miesięcznie.

Warto zaznaczyć, że ceny najmu lokali o niższym standardzie, należących do związków mieszkaniowych, są regulowane, ale ich otrzymanie jest związane z dłuższym okresem oczekiwania. Natomiast osoby o niższych zarobkach zajmujące lokale komercyjne mogą liczyć na dodatki mieszkaniowe. Istotą budownictwa społecznego w Niderlandach jest funkcjonująca od lat publiczna własność gruntów – w Amsterdamie wskaźnik ten wynosi 85 proc., a miasto pozyskuje dodatkowe grunty, np. wyspy położone na jeziorze Ijmeer.

Wzorcowy Singapur

Najpełniej na świecie politykę publicznego budownictwa mieszkaniowego realizuje Singapur. Z polityki tej korzysta 80 proc. obywateli. W roku 1960 ustanowiono Komisję Rozwoju Budownictwa (HDB), która do tej pory zorganizowała budowę ponad miliona lokali, tworzących 23 miejskie dzielnice. Na podstawie ustawy z 1967 roku dokonano wykupu ziemi, której teraz 90 proc. należy do państwa-miasta.

Singapur pokazał, jak zapewnić obywatelom tanie mieszkania

To znacznie obniżyło koszty budowy mieszkań w miejscu o największej gęstości zaludnienia na świecie. Od ponad 50 lat powstają wszechstronnie zaprojektowane osiedla, a ich zasiedlanie uwzględnia również konieczność etnicznej integracji Malajów, Hindusów i Chińczyków. Dzięki temu (oraz wprowadzonym zasadom zarządzania) nie przeistaczają się w rasowe enklawy lub getta, jak dzieje się to w innych miejscach.

Budowę mieszkań i osiedli realizują prywatni deweloperzy, którzy byli wynagradzani przez HDB gwiazdkami (ang. Merit Star Scheme) za spełnianie zdefiniowanych wymagań i za jakość wykonania. Gwiazdki przekładały się na preferencje przy kolejnych przetargach, co oznaczało gwarancję zleceń na wiele lat. Program ten zmieniono w 1988 roku.

Budownictwo jest subsydiowane, a wartość rocznych dopłat przekracza miliard dolarów. Granty mieszkaniowe dla obywateli są uzależnione od fazy cyklu życia rodziny, uzyskiwanego dochodu, wnoszonego wkładu i statusu mieszkania (nowe lub używane). Na najbardziej szczodre dotacje mogą liczyć ci, którzy kupują pierwsze w życiu lokum. Kwalifikująca się na nie para otrzymuje 160 tys. dolarów na mieszkanie kupowane na wtórnym rynku lub 80 tys. dolarów na nowe.

Pozostała kwota wartości mieszkania minus wnoszony depozyt, wynikający z kwoty na rachunku ubezpieczenia społecznego (CPF), jest przedmiotem długoterminowej, nawet 99-letniej umowy przypominającej leasing. Mieszkanie można sprzedać po 5 latach użytkowania, kupując następne. Obywatele Singapuru zyskują na wzroście wartości nieruchomości.

Przykładowo lokale nabywane w 2009 roku za niespełna 400 tys. dolarów w zeszłym roku były wyceniane dwa razy wyżej. Nic dziwnego, że singapurski program budownictwa publicznego cieszy się szerokim poparciem, a partia, która go wprowadziła utrzymuje się u władzy od początku istnienia państwa. Trudno sobie jednak wyobrazić wdrożenie podobnego w innej szerokości geograficznej.

Singapur (©Envato)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Mieszkania to też inwestycja

Kategoria: Analizy
W metropoliach świata ceny nieruchomości rosły przez lata. Rynki mieszkaniowe reagują na zmiany podaży i popytu, ale rządzą nimi także czynniki mniej oczywiste.
Mieszkania to też inwestycja

Domowe ciężary nie tylko finansowe

Kategoria: Oko na gospodarkę
Co piątego dolara z codziennych dochodów pochłaniają mieszkańcom krajów należących do OECD koszty związane z mieszkaniem. Ponad jedna dziesiąta mieszkań jest na dodatek przeludniona. W Polsce relacje te są gorsze. Zagęszczenie staje się szczególnie dotkliwe w czasach przymusowej domowej kwarantanny.
Domowe ciężary nie tylko finansowe